En premier lieu, à quoi peut bien servir une pré-visite état des lieux ?
La visite conseil, ou pré-visite état des lieux sert à déterminer les éventuelles réparations locatives à votre charge. Ceci afin que vous puissiez les effectuer si vous le souhaitez avant l’état des lieux définitif. Cette démarche préventive peut vous permettre de réduire vos frais de remise en état.
Organisée à l’avantage du locataire, cette pré-visite état des lieux permet d’inspecter l’ensemble du logement. On procède également à une inspection des équipements afin de repérer tout ce qui devra faire l’objet d’une remise en état avant relocation.
Cette pré-visite se fait avec le rapport d’état des lieux effectué à l’entrée du bien loué.
La pré-visite état des lieux est recommandée dans l’intérêt des deux parties même si celle-ci n’est pas obligatoire. Tout d’abord, le locataire a le temps de remettre en état ce qui doit l’être. Par ailleurs, le propriétaire peut prévoir plus tôt les travaux qui lui incombent pour remettre son bien sur le marché au plus tôt.
Ce qu'une pré-visite état des lieux peut révéler
Les points relevés au cours de la visite entrent dans trois catégories :
– Les réparations à la charge du bailleur
– Les remises en état à la charge du locataire que celui-ci va s’engager à effectuer lui- même ou à faire effectuer à ses frais
– Les réfections à la charge du locataire mais que, d’un commun accord, le bailleur fera exécuter tout en retranchant le montant correspondant au moment de la restitution du dépôt de garantie au locataire.
Par exemple, voici quelques points relevés lors d’un pré état des lieux.
L’entretien du climatiseur n’a pas été fait. La hotte n’a pas été nettoyée et présente des traces de gras. Dans la salle de bain, les joints de lavabo, les flexibles de douche ou les robinets sont détériorés ou présentent des traces de calcaire.
L’ensemble de ces défauts d’entretien peut très bien être chiffré et retenu sur la caution déposée à l’entrée dans le logement.
Une pré visite état des lieux est-elle obligatoire ?
La pré visite état des lieux n’est absolument pas obligatoire. La législation impose uniquement au bailleur la tenue d’un état des lieux d’entrée et d’un autre avant de quitter le logement. Aucune règle législative ne s’applique à ce type d’état des lieux. Donc, la pré visite état des lieux n’a pas de valeur juridique.
Toutefois, le bailleur a tout a gagner à prévoir cette visite. Cela laisse le temps au locataire d’effectuer les quelques réparations nécessaires. Cela permet aussi d’aborder l’état des lieux formel de manière plus sereine. Pour le locataire, cette pré visite peut aussi donner lieu à l’évaluation du montant de la caution qui lui sera restituée. Cela peut être une motivation supplémentaire pour réaliser les travaux et les entretiens nécessaires.
Après cette visite, le propriétaire disposera d’un bilan précis. Le but restant de réaliser d’éventuels travaux de réfection avant l’arrivée d’un nouveau locataire. Maintenant voyons comment se déroule cet état des lieux de sortie un peu particulier.
Un état des lieux blanc
Environ un mois avant le départ du locataire, le bailleur convoque celui-ci pour la pré visite. Au préalable, le locataire aura déjà envoyé un courrier pour signifier qu’il met fin au bail en cours. Cette lettre recommandée doit parvenir au propriétaire au moins 3 mois avant la date de sortie annoncée par le locataire. Comme pour un état des lieux formel, la pré visite impose la présence du locataire. Le rapport d’état des lieux d’entrée sert de référence. Chaque pièce et équipement subissent un examen attentif. Lors de cette visite, les points de dégradation consécutif à l’usure du temps ne seront pas pris en compte. Le tour complet effectué, une liste des points à corriger est remise au locataire.
Ce dernier à un mois pour remettre les points litigieux en bon état avant l’état des lieux de sortie. Séparons maintenant les responsabilités du locataire et du propriétaire. Voyons quels travaux sont pris en charge par l’un et par l’autre.
Qui fait quoi ?
En premier lieu, commençons par le locataire. Celui-ci doit entretenir tous les équipements mis à sa disposition à son arrivée dans les locaux. Les meubles, la plaque de cuisson, le nettoyage et l’entretien de la hotte et de la VMC lui incombent. Les revêtements des murs, du sol et du plafond restent aussi à sa charge, dès lors que ceux-ci ont été dégradés par ses soins. Enfin, un entretien standard de la plomberie et de l’électricité fait aussi partie de ses obligations.
Par exemple, en présence d’une chaudière à gaz et/ou d’un chauffe-eau, un contrat d’entretien devra être souscrit dès son entrée dans le logement. D’autre part, le propriétaire a lui aussi des obligations en termes d’entretien. Les gros travaux, par exemple ceux liés à la rénovation énergétique, sont financés par le propriétaire. De plus, d’autres points sont de sa responsabilité. Les travaux correspondant à la réhabilitation des sanitaires (douche, baignoire, toilettes…). Les remises aux normes et l’entretien des parties communes restent à sa charge.
De la même manière, toutes les réparations effectuées en urgence relèvent aussi de sa responsabilité. La pré visite état des lieux de sortie étant terminée, que se passe-t-il après ? La liste des réparations et des entretiens divers est fixée après cette visite. Le locataire dispose d’un mois pour remettre tout en ordre. Le vrai état des lieux de sortie doit ressembler à un simple contrôle avec une vérification des points soulevés lors de la pré visite. La plupart du temps, la pré visite permet d’anticiper ce que va dévoiler l’état des lieux de sortie. Parfois, il arrive que des points de désaccord surgissent entre le locataire et le propriétaire. Que se passe-t-il si l’une des parties refuse de signer le procès-verbal de l’état des lieux ?
Refus de signature du PV d’état des lieux de sortie
Tout d’abord, le locataire comme le propriétaire peuvent refuser de signer un rapport d’état des lieux. Il faut alors faire appel à un tiers pour trancher la question. Si besoin, faire intervenir un huissier.
Pour en savoir plus tous les avantages apportés par une pré-visite avant état des lieux, n’hésitez pas à contacter l’agence Aito Immobilier.
